Quadratmeter berechnen: Wohnung & Haus + Mietpreis-Check

HausDie Maße einer Wohnung weichen oft von der im Miet- oder Kaufvertrag genannten Grundfläche ab. Wer nachmisst, hat daher gute Chancen, Geld zu sparen oder die Kaufsumme zu mindern. Doch wie wird eine Wohnfläche eigentlich korrekt ausgemessen? Mit diesem Rechner können Sie ganz einfach die Quadratmeter einer Wohnung oder eines Hauses berechnen. Inklusive der Berechnung von Terrasse/Balkon, Schrägen und Vorsprüngen. Inklusive vieler Tipps und Hintergrund-Informationen.

Quadratmeter und Miete berechnen

Vorsprünge und Ecken berechnen

Diese Flächen müssen von der normalen Wohnraumfläche abgezogen werden.

Warum sollte die Wohnfläche nachgemessen werden?

Meist fällt erst nach der Vertragsunterzeichnung auf, dass die Wohnfläche von der angegebenen Summe abweicht. Denn der Quadratmeterpreis bezieht sich nicht nur auf die zu zahlende Miete oder den Kaufpreis. Auch Nebenkosten und die Hausratversicherung werden anhand dieser Parameter berechnet. So zahlen Mieter und Eigentümer oft für Flächen mit, die überhaupt nicht existieren. Kurz gesagt, zählen zur Wohnfläche einer Wohnung alle Räume. Balkon, Terrasse und Teller fallen unter eine Sonderregelung. Es gibt verschiedene Methoden zum Nachmessen. Allerdings sollte am besten nach der Methode der Wohnflächenverordnung vorgegangen werden, da sich daran im Streitfall auch die Gerichte orientieren. Wer vor dem Einzug nicht gemessen hat, sollte spätestens dann über eine Neuermittlung der Wohnfläche nachdenken, wenn der Vermieter die Miete erhöhen will. Angesichts der hohen Preise auf dem Immobilienmarkt empfiehlt sich diese Kontrolle schon vor dem Kauf. Eventuell können ein paar Tausend Euro Kaufpreis gespart werden.

Der Unterschied zwischen Wohn- und Grundfläche

Grundfläche und Wohnfläche sind zwei Paar Schuhe. Trotzdem kommt es immer wieder vor, dass in Mietverträgen und Immobilienanzeigen die beiden Größen verwechselt werden. Vor allem bei Dachgeschosswohnungen und Häusern entstehen regelmäßig Missverständnisse.

  • Grundfläche: Die Grundfläche stellt die Gesamtfläche eines Hauses oder einer Wohnung dar.
  • Wohnfläche: Die Wohnfläche ist die Gesamtsumme aller Grundflächen einer Immobilie, die tatsächlich zum Wohnen genutzt werden können. Das bedeutet, nur teilweise nutzbare Flächen unter einer Dachschräge werden auch nur anteilig in die Kalkulation mit eingebracht.

Für Balkon, Terrasse, Keller, Waschküche, Wirtschaftsraum, Garage und anderen nicht direkt bewohnten Räumen gelten Sonderregelungen.

Wohnflächenberechnung – diese Methoden gibt es

Maßband heraus und einfach nachmessen? Schön, wenn es so einfach wäre. Denn in Deutschland gibt es ganz verschiedene Methoden, eine Wohnfläche zu berechnen. Vermutlich ist das der Grund, warum Ergebnisse um viele Quadratmeter voneinander abweichen können. Um beim Vermieter oder Vorbesitzer zu reklamieren und selbst nachzumessen, ist es hilfreich, mit den einzelnen Verfahren vertraut zu sein.

Wohnflächenverordnung

Seit dem ersten Januar 2004 hat sich die Messung gemäß den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFIV) allgemein etabliert. Diese Methode betrifft ursprünglich den öffentlich geförderten Wohnungsbau, doch sind die Gerichte dazu übergegangen, sich bei jeder Art von Wohnraum auf diese Art der Vermessung zu beziehen. Die Wohnflächenverordnung konzentriert sich auf den Teil einer Wohnung, in dem tatsächlich gewohnt wird. Das ist mitunter sehr streng, da Teile eines Raumes, der Schrägen aufweist nicht vollständig in die Berechnung einbezogen werden. Das gilt auch für Balkon und Terrasse. Unter dem Strich kommt dabei eine kleinere Wohnfläche heraus, was für Mieter positiv sein kann.

Zweite Berechnungsverordnung

Die Zweite Berechnungsverordnung gilt seit Januar 2004 als überholt. Trotzdem ist sie streckenweise noch gültig. Wurde eine Wohnung vor dem 31.12.2003 gemäß der Vorgaben vermessen und danach nicht baulich verändert, ist das Ergebnis nach wie vor gültig. Kommen nach Jahren in der Wohnung Zweifel an ihrer Größe auf, müssen sich Mieter beim Nachmessen an dieser alten Verordnung richten.

DIN-Norm 277

Diese DIN-Norm kommt bei der Berechnung von Flächen und Rauminhalten im Hochbau zur Anwendung. Trotzdem kommen findige Vermieter immer wieder auf dieses System zurück, denn es erzielt die größtmögliche Wohnfläche. Vor allem eine Dachgeschosswohnung gewinnt so erheblich an Quadratmetern, da auch die Schrägen miteinbezogen werden. Gleiches gilt für Keller und Balkon.

DIN-Norm 283

Diese Methode zur Berechnung der Wohnfläche wurde schon 1983 außer Kraft gesetzt. Sie kann gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BHG) mit dem Aktenzeichen VIII ZR 231/06 vom 23.05.2007 jedoch angewendet werden, wenn beide Parteien sich ausdrücklich für diese Art der Flächenberechnung entscheiden. Eine Regelung für Balkone, Garagen oder auch den Heizungskeller ist im Gegensatz zu anderen Systemen nicht vorgesehen.

Welche Methode zur Wohnflächenberechnung sollte gewählt werden?

An einem Fallbeispiel wird ersichtlich, wie stark die einzelnen Berechnungsmethoden voneinander abweichen können. Bei einem Balkon geht die Fläche laut Wohnflächenverordnung mit 25 bis 50 Prozent der gemessenen Grundfläche in die Kalkulation mit ein. Die Zweite Berechnungsverordnung schlägt pauschal 50 Prozent der Fläche an. DIN 277 erlaubt, die komplette Grundfläche des Balkons aufzunehmen, während DIN 283 den Balkon überhaupt nicht berücksichtigt. Wer eine große Terrasse hat, gewinnt oder verliert so schnell etliche Quadratmeter. Aus dem Mietvertrag sollte immer ersichtlich werden, nach welchem System die Wohnfläche berechnet wurde. Für Mieter am günstigsten ist die Rechenmethode der Wohnflächenverordnung. Beide Parteien können sich allerdings auch auf DIN 277 einigen. Gibt es keine Angaben im Mietvertrag, wenden die Gerichte seit 2004 automatisch die Wohnflächenverordnung an.

Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung

In der Wohnflächenverordnung ist detailliert geregelt, welche Flächen und Räume in die Wohnflächenberechnung mit einbeziehen sollen – entweder ganz oder teilweise. Mieter und Eigentümer müssen die folgenden Räume komplett berücksichtigen:

  • Schlafzimmer
  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Bäder
  • Toiletten
  • Flure
  • Nebenräume wie Speise- und Abstellkammern

Sonderregelungen

Für bestimmte Bereiche in einer Immobilie greifen spezielle Regelungen.

Balkone und Terrassen

In der Wohnflächenverordnung wird die Grundfläche von Balkonen und Terrassen zu jeweils einem Viertel berücksichtigt. Das gilt auch für Dachterrassen. In Einzelfällen, zum Beispiel bei einer sehr hochwertigen Gestaltung, kann die Fläche auf zur Hälfte gezählt werden.

Keller, Garage, Hobbyraum

Zu fast jeder Immobilie gehört ein Kellerraum oder ein Speicher. Daneben finden sich in Häusern und Wohnkomplexen auch eine Garage als Bestandteil eines Mietvertrages. Manche Räume wie Waschküchen und Trockenräume werden gemeinschaftlich genutzt. Da es sich hier nicht um direkte Wohnfläche handelt und sich die Räumlichkeiten außerhalb einer Wohnung befinden, werden diese in die Berechnung nicht mit einbezogen.

Geschäftsräume

Alle Räume, die gewerblich genutzt werden, kommen in der Wohnflächenverordnung nicht zur Anwendung.

Schwimmbäder und Wintergärten

Anlagen, die zu allen Seiten geschlossen werden können, werden zu 50 % in die Berechnung einbezogen. Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen sogar vollständig zum Wohnraum.

Dachschrägen

Dachgeschosswohnungen sind oft preisgünstig, was sie gerade bei jungen Leuten und allen mit einem schmalen Budget beliebt macht. Wer einzieht, muss sich bewusst sein, durch die Schrägen weniger Wohnflächen zur Verfügung zu haben. Das ist auch bei der Einrichtung eine Herausforderung, wenn alles optimal ausgenutzt werden soll. Daher geht die Wohnflächenverordnung bei Dachschrägen folgendermaßen vor:

  • Raumhöhe ab zwei Metern: Die Wohnfläche geht vollständig in die Berechnung ein.
  • Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern: Die Wohnfläche wird zur Hälfte berechnet.
  • Raumhöhe bis ein Meter: Die Fläche wird nicht berücksichtigt.

Kamine, Öfen, Einbaumöbel und Badewannen

Kamine und Öfen vermitteln Gemütlichkeit, beanspruchen jedoch Platz. Das gilt auch für Badewannen und praktische Einbaumöbel, die fest installiert sind. Diese Einbauten zählen alle zur Wohnfläche und können nicht von der Quadratmeterzahl abgezogen werden. Diese Regelung betrifft auch Klimaanlagen, Wasserboiler und Raumteiler, die sich versetzen lassen.

Treppen, Nischen, Schornsteine

Nischen von Türen, Fenstern und offene Nischen in der Wand können von der Grundfläche abgezogen werden, wenn

  • sie nicht zum Boden herunterreichen
  • weniger als 13 cm tief sind

Treppen mit mehr als drei Stufen werden ebenso von der Wohnfläche abgezogen wie die Grundflächen von Verkleidungen, frei stehenden Säulen und Pfeilern, gemauerten Vorsprüngen und Schornsteinen. Allerdings muss die Höhe über 1,5 Metern betragen und die Fläche mindestens 0,1 Quadratmeter betragen.

Leisten und Verkleidungen

Fußleisten, Sockelleisten, Schrammleisten, die Verkleidungen von Türen und Fenstern sowie Rahmenumrandungen zählen direkt zur Wohnfläche. Beim Messen muss entsprechend oberhalb oder neben den Leisten angesetzt werden.

Praktische Tipps: Eine Wohnung richtig vermessen

Mieter, die Zweifel an der Größe der Wohnfläche haben, wissen oft nicht, wie sie es richtig angehen sollen, um auf belastbare Ergebnisse zu kommen. Mit diesen Praxistipps klappt es:

    • Das richtige Werkzeug: Um eine Wohnung korrekt zu vermessen, ist ein Präzisionswerkzeug notwendig. Das gilt umso mehr, wenn es viele Nischen, Schrägen oder andere Einbauten gibt. Statt sich mit dem Maßband abzuplagen, kann ein Laserentfernungsmesser genutzt werden. Die Geräte können ab 30 Euro erworben werden, manchmal ist ein Ausleihen möglich. Ein Laserentfernungsmesser misst auf den Millimeter genau und speichert alle Ergebnisse ab. Das hilft auch dabei, später einen eigenen Flächenplan zu erstellen.
    • Viele Winkel: In manchen Räumen sind Winkel Trumpf. Auch das muss kein Hindernis bei der Wohnflächenberechnung sein. Mit Klebestreifen lässt sich das Zimmer in verschiedene Einheiten aufteilen. Die so abgegrenzten Flächen können jeweils detailliert ausgemessen und dann später im Ergebnis zusammengeführt werden.
    • Dachschrägen: Bevor es ans Ausmessen der Dachschrägen geht, muss deren Höhe ermittelt werden. Denn alles, was unter einem Meter ist, zählt nicht zur Wohnfläche. Zwischen ein und zwei Metern zur Hälfte und erst ab zwei Metern Höhe fließt es in die Berechnung ein. Um die exakte Höhe zu bestimmen, gibt es einen Trick mit dem Laserentfernungsmesser: Das Gerät wird am Rand auf dem Boden platziert und dann in Richtung Raummitte bewegt. Sobald ein Meter angezeigt wird, kann der Punkt mit einem Klebestreifen markiert werden. Die nächste Markierung erfolgt bei zwei Metern.

Wenn die Wohnfläche vom Miet- oder Kaufvertrag abweicht

Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag ausgewiesen, wirkt sich das in vielen Bereichen aus. Nachmessen lohnt sich grundsätzlich immer, da bei einer kleineren Wohnung Ersparnisse zu erwarten sind.

Auswirkungen auf die Miete

Stimmen die ermittelten Maße nicht mit den Angaben im Miet- oder Kaufvertrag überein, richten sich die Konsequenzen nach der Höhe der Abweichungen. Anwälte für Immobilienrechte stimmen darin überein, dass es für das weitere Vorgehen unerheblich ist, ob im Vertrag exakte Angaben oder nur die ungefähren Werte niedergeschrieben sind. In der Vergangenheit mussten Mieter und Käufer eine Abweichung von bis zu zehn Prozent tolerieren und konnten nicht dagegen vorgehen. Diese Grenze hat der Bundesgerichtshof (BGH) im jahr 2015 gekippt. Gemäß dem Urteil mit dem Aktenzeichen BGH VIII ZR 266 / 14 zählt die tatsächliche Größe. Angaben im Mietvertrag sind daher nicht relevant. Mieter haben so eine Möglichkeit, sich zu wehren, wenn eine Mieterhöhung ansteht und die Wohnung kleiner ist als die im Vertrag niedergeschriebenen Daten.

Eine zu kleine Wohnung stellt einen Mangel dar. Mieter haben die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Die Abweichung von angegebener und tatsächlicher Wohnfläche muss hierfür jedoch erheblich sein. Nach aktueller Rechtssprechung ist das erst oberhalb von zehn Prozent Differenz der Fall. Konkret heißt das: Ist eine Wohnung um 15 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, können Mieter die Kaltmiete um 15 Prozent mindern. Ab zehn Prozent besteht das Recht zur fristlosen Kündigung. Mieter können zudem die zu hohen Zahlungen der Vergangenheit zurückfordern. Allerdings nur für die letzten drei Jahre. Als Stichtag gilt der Schluss des Jahres, in dem der Mieter erfahren hat, dass seine Wohnung deutlich kleiner als die angegebenen Maße ist. Das hat der Bundesgerichtshof 2007 entschieden (BGH WuM 2007, 346). Wichtig ist, dass über diesen Mangel zu Recht verärgerte Mieter den korrekten Weg einhalten. Der Mangel, dass die Wohnung zu klein ist, muss korrekt beim Vermieter in Schriftform angezeigt werden. Mündliche Beschwerden reichen nicht aus.

Auswirkungen auf die Nebenkosten

Nebenkosten werden in der Regel auf die Wohnfläche umgerechnet. Ist die zu groß angegeben, führt das dazu, dass Mieter für etwas bezahlen, was sie nicht nutzen. Hier kann ebenfalls eine Minderung geltend gemacht werden. Es gilt ebenfalls das Zeitfenster der letzten drei Jahre ab dem Jahresschluss des Kalenderjahres, in dem von der zu kleinen Wohnung erfahren wurde. Auch hierbei handelt es sich um eine Mangelanzeige, die dem Vermieter in Schriftform mitgeteilt werden muss.

Auswirkungen auf Versicherungen

Bei der Hausratversicherung wird nach Quadratmeterzahl berechnet. Weicht die ab, zahlen Mieter oder Hausbesitzer zu hohe Versicherungsbeiträge. Es empfiehlt sich, die Police umgehend korrigieren zu lassen. Allerdings sollte im Fall der Fälle noch einmal nachgemessen werden. Denn stimmt die Neuberechnung doch nicht, ist die Wohnung unterversichert.

Wenn die Wohnung größer ist

Zuweilen stellt sich heraus, dass eine Wohnung größer ist als im Mietvertrag angegeben. Hier darf der Vermieter rückwirkend keine höhere Miete oder Nebenkosten fordern.

Fazit

Um unangemessene Mieterhöhungen zu vermeiden, sollte bei Zweifeln die Wohnung immer nachgemessen werden. Das kann der Mieter selbst vornehmen, der Vermieter darf nicht verlangen, dass ein Gutachter die Vermessung ausführt. Kommt es jedoch zu einem Rechtsstreit vor Gericht, muss ein Sachverständiger für Klarheit sorgen. Eine professionelle Vermessung einer Wohnung kostet dann ab 150 Euro aufwärts.

Formel Berechnung der Quadratmeter

\text{Flaeche}=\text{Laenge}\times\text{Breite}\times\text{Faktor}

Die Fläche errechnet sich aus der Multiplikation von Länge und Breite. Wie viel tatsächlich berücksichtigt wird ergibt sich nach Multiplikation mit dem jeweiligen Faktor. Bei Terrassen und Balkonen bewegt er sich zwischen 25 und 50 %; bei Flächen unter Dachschrägen, die zwischen 1 Meter und 2 Meter Deckenhöhe haben 50 % und bei abgeschnittenen Ecken auch 50 %.

Um die Gesamtfläche zu ermitteln werden alle Einzelflächen addiert. Weicht dieses Ergebnis dann um mehr als 10 Prozent von dem im Mietvertrag angegebenen Wert ab, können unter Umständen Mietpreisminderungen geltend gemacht werden.

Auch Käufer von Immobilien sollten vor dem Kauf die Anzahl der Quadrameter prüfen. Insbesondere wenn Immobilien gekauft werden, um sie zu vermieten oder die Rendite von Immobilien eine größere Rolle bei der Kaufentscheidung spielt.

 

Häufig lohnt es sich ganz genau nachzumessen. Weicht die im Mietvertrag angegebene Größe um mehr als 10 % ab, muss die Miete korrigiert werden.

Häufig lohnt es sich ganz genau nachzumessen. Weicht die im Mietvertrag angegebene Größe um mehr als 10 % ab, muss die Miete korrigiert werden.

\text{Kosten pro m}^2=\frac{\text{Mietkosten}}{\text{errechnete Flaeche}}

Die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche ergeben sich aus Division der Kosten durch die errechnete Wohnfläche.

\text{Flaeche}=\text{Laenge}\times\text{Breite}\times\text{Faktor}