Wohnung kaufen um sie zu vermieten: Lohnt sich das?

Haus / Wohnung mieten oder kaufen?Lohnt es sich eigentlich eine Immobilie zu kaufen um sie dann an jemand zu vermieten? Mit welcher Rendite kann man dabei rechnen? Was passierte wenn sich Mieteinahmen oder Zinssatz verändern? Mit diesem Rechner kann genau das ermittelt werden. Zusätzlich finden Sie Tipps und Hintergrund-Informationen rund um den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses.

Rendite einer Immobilie berechnen

 

 

Lohnt es sich, eine Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen? Oder ist Mieten im Endeffekt günstiger? Machen Sie den Test!

Formel und Renditeberechnung

Ähnlich wie bei wirtschaftlichen Aktivitäten, kann auch bei einer Immobilie die Rentabilität/ROI berechnet werden. Zuerst wird die Höhe des benötigten Darlehens ermittelt. Zum Kaufpreis werden die Nebenkosten hinzugerechnet, danach wird das bereits vorhandene Eigenkapital davon abgezogen. Um die zu zahlende Kreditrate zu ermitteln, wird dann das Darlehen mit der Summe aus dem Zinssatz und Tilgungssatz multipliziert.

Drum prüfe wer sich ewig bindet: Aufgrund der vielen Faktoren sollten verschiedene Szenarien beim Kauf durchgerechnet werden. Was passiert beispielsweise bei steigenden Zinsen oder einem Mietausfall?

Drum prüfe wer sich ewig bindet: Aufgrund der vielen Faktoren sollten verschiedene Szenarien beim Kauf durchgerechnet werden. Was passiert beispielsweise bei steigenden Zinsen oder einem Mietausfall?

Die Mieteinnahmen ergeben sich aus der angegebenen Kaltmiete multipliziert mit der jährlichen Mietsteigerung. Werden hiervon noch die nicht umlegbare Kosten (Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und Mietausfälle) abgezogen, erhält man den Reinertrag.

\text{Reinertrag} = \text{Mieteinnahmen}-\text{nicht umlegbare Kosten}-\text{Pauschale Mietausfall}

Die Deckung (Unterdeckung bzw. Überdeckung) ergibt sich, indem vom Reinertrag die Steuerwirkung (zu zahlende Steuern auf Grund des zusätzlichen Verdienst der Mieteinnahmen) und die Kreditrate abgezogen werden.

\text{Deckung} = \text{Reinertrag}-\text{Steuerwirkung}-\text{Kreditrate}

Zum Zeitpunkt des Kaufes ist die Deckung negativ. Und zwar in Höhe des zum Kauf eingesetzten Eigenkapitals. Am Ende des Anlagezeitraumes, wird zur Deckung noch der Immobilienwert hinzuaddiert und die eventuell noch vorhandene Restschuld des Darlehens abgezogen.

Das Darlehen wird jährlich mit dem angegebenen Tilgungssatz getilgt, und stellt somit die Restschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt dar. Die tatsächliche Tilgung ergibt sich aus der zu zahlenden Kreditrate minus die für das Darlehen zu zahlenden Zinsen.

Um den Verkaufspreis zu berechnen, werden die jährlichen Mieteinnahmen am Ende des Anlagehorizonts mit dem Verkaufsfaktor multipliziert. Der Verkaufsfaktor sollte sich in der Größenordnung von 15 bis 20 befinden und nicht größer sein als das Miete-Kaufpreis-Verhältnis (Quotient aus Kaufpreis und Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Kaufes).

\text{Verkaufspreis} = \text{Mieteinnahmen}\times\text{Verkaufsfaktor}

Die Eigenkapitalrendite wird ermittelt, indem der interne Zinsfuß aus allen Über- bzw. Unterdeckungen gebildet wird.