Immobilie: Kaufen oder lieber Mieten?

Haus / Wohnung mieten oder kaufen?Rentiert es sich eine Wohnung oder sogar ein Haus zu kaufen? Oder ist es besser weiter zur Miete zu wohnen? Neben den emotionalen Gründen ist natürlich der finanziellen Aspekt ausschlaggebend. Dieser Rechner zeigt auf, ob man am Ende als Mieter oder als Käufer das größere Vermögen aufgebaut hat.

Haus oder Wohnung: Kaufen oder mieten?

Berechnen ob sich der Kauf einer Immobilie statt mieten lohnt

Die Berechnung lässt sich in drei wesentliche Aspekte gliedern:

  1. Ausgaben, beziehungsweise das Vermögen als Mieter
  2. Ausgaben, beziehungsweise das Vermögen als Käufer einer Immobilie
  3. Gegenüberstellen der jeweiligen Vermögen
Immobilie kaufen oder mieten?

Vor allem die jährliche Wersteigerung einer Immobilile ist interessant.

 

Lohnt es sich eine Immobilie zu kaufen, um sie an jemand zu vermieten? Machen Sie den Test!

Ausgaben / Vermögen als Mieter

Das Vermögen des Mieters entspricht zu Anfang dem Eigenkapital. Da ein Mieter dieses gerade nicht für einen Immobilienkauf verwendet, kann er es anlegen und bekommt es regulär verzinst. Sind die Zinsen höher als der Sparerpauschbetrag sind auf diese noch Steuern (Steuersatz) zu zahlen. Bei Einzelpersonen beträgt der Sparerpauschbetrag 801 Euro pro Jahr und bei Verheiraten 1602 Euro pro Jahr.

Zusätzlich zu den jährlichen Zinsen wird zu dem Kapital des Mieter jedes Jahr noch die Mehrbelastung des Käufers hinzugerechnet. Die Mehrbelastung ergibt sich aus der Differenz der zuzahlenden Miete des Mieters und der Kreditrate des Käufers. Dieses geschieht solange, bis die Immobilie des Käufers abgezahlt, bzw. die Miete geringer als die Kreditrate ist.

Für das Vermögen des Mieters ergibt sich also folgende vereinfachte Formel:

\text{Vermoegen Mieter} = \\\\ \text{Eigenkapital}+\text{Zinsen nach Steuern}+\text{Mehrbelastung Kaeufer}

Ausgaben / Vermögen als Käufer einer Immobilie

Das Vermögen des Käufers ergibt sich hingegen aus dem Wert der Immobilie. Besonders interessant ist hier vor allem die Wertsteigerung bzw. Weiterverkaufswert dieser Immobilie im Laufe der Zeit. Üblicherweise wird diese von Jahr  zu Jahr ansteigen. Vom Immobilienwert ist die Restschuld des Darlehens abzuziehen.

Das aufzunehmende Darlehen errechnet sich aus den Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten), vermindert um das Eigenkapital. Das Darlehen wird jedes Jahr zu einem bestimmten Zinssatz getilgt, woraus die Restschuld verbleibt.

Ist die Immobilie abgezahlt bzw. die Kreditrate geringer als die zu zahlende Miete des Mieters, so wird dem Vermögen noch die Miete bzw. die entsprechende Differenz aus Kreditrate und Miete als Ersparnis hinzugezählt. Dieses zusätzliche Barvermögen, wird dann ebenfalls mit dem angegebenen Anlagezinssatz verzinst.

Das Vermögen des Käufers berechnet sich somit wie folgt:

\text{Vermoegen Kaeufer} = \\\\ \text{(Immobilienwert}-\text{Restschuld)}+\text{(Ersparnis Miete + Zinsen nach Steuern)}

Nach- bzw. Vorteil des Käufers ergeben sich schließlich aus der Differenz beider Vermögen. Sollte innerhalb von 40 Jahren das Vermögen Käufers größer sein, ist davon auszugehen, dass der Kauf der Immobilie durchaus lohnenswert ist. In der Regel fließen in solchen Berechnungen fälschlicherweise keine weiteren Investionen wie Umbauten oder Modernisierungen wie zum Beispiel den Austausch einer Heizung ein.

\text{Nach- /Vorteil Kaeufer} = \\\\ \text{Vermoegen Kaeufer}-\text{Vermoegen Mieter}