Rentiert es sich eine Wohnung oder sogar ein Haus zu kaufen? Oder ist es besser weiter zur Miete zu wohnen? Neben den emotionalen Gründen ist natürlich der finanziellen Aspekt ausschlaggebend. Dieser Rechner zeigt auf, ob man am Ende als Mieter oder als Käufer das größere Vermögen aufgebaut hat.
Haus oder Wohnung: Kaufen oder mieten?
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Berechnen ob sich der Kauf einer Immobilie statt mieten lohnt
Die Berechnung lässt sich in drei wesentliche Aspekte gliedern:
- Ausgaben, beziehungsweise das Vermögen als Mieter
- Ausgaben, beziehungsweise das Vermögen als Käufer einer Immobilie
- Gegenüberstellen der jeweiligen Vermögen
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Ausgaben / Vermögen als Mieter
Das Vermögen wird beim Mieter zu Beginn mit dem Eigenkapital gleichgesetzt. Da dieses Geld nicht in eine Immobilie fließt, wird es stattdessen angelegt und regelmäßig verzinst. Falls die Zinsen über dem Sparer-Pauschbetrag liegen, müssen darauf aktuell Steuern gezahlt werden.
Hier ein wichtiger Punkt zur Korrektur: Der Sparer-Pauschbetrag wurde bereits angehoben. Aktuell liegt er bei 1.000 Euro für Einzelpersonen und 2.000 Euro für Verheiratete. Alles, was darüber hinausgeht, wird mit der Abgeltungsteuer (plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) belegt.
Zusätzlich zum Kapital und den Zinsen wird jedes Jahr die sogenannte Mehrbelastung des Käufers hinzugerechnet. Damit ist die Differenz gemeint, die der Käufer monatlich für seine Kreditrate mehr ausgibt, als Sie für die Miete zahlen. Dieser Betrag wird so lange auf das virtuelle Sparkonto des Mieters aufgeschlagen, bis das Darlehen des Käufers getilgt ist oder die Miete die Kreditrate übersteigt.
Für das Vermögen des Mieters ergibt sich also folgende vereinfachte Formel:
Ausgaben / Vermögen als Käufer einer Immobilie
Das Vermögen des Käufers ergibt sich hingegen aus dem Wert der Immobilie. Besonders interessant ist hier vor allem die Wertsteigerung bzw. Weiterverkaufswert dieser Immobilie im Laufe der Zeit. Üblicherweise wird diese von Jahr zu Jahr ansteigen. Vom Immobilienwert ist die Restschuld des Darlehens abzuziehen.
Das aufzunehmende Darlehen errechnet sich aus den Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten), vermindert um das Eigenkapital. Das Darlehen wird jedes Jahr zu einem bestimmten Zinssatz getilgt, woraus die Restschuld verbleibt.
Ist die Immobilie abgezahlt bzw. die Kreditrate geringer als die zu zahlende Miete des Mieters, so wird dem Vermögen noch die Miete bzw. die entsprechende Differenz aus Kreditrate und Miete als Ersparnis hinzugezählt. Dieses zusätzliche Barvermögen, wird dann ebenfalls mit dem angegebenen Anlagezinssatz verzinst.
Das Vermögen des Käufers berechnet sich somit wie folgt:
Der finale Vergleich zwischen Kauf und Miete wird letztlich über die Differenz der beiden Vermögenswerte nach einer festgelegten Laufzeit gezogen. Wenn das Vermögen des Käufers nach beispielsweise 40 Jahren höher eingestuft wird als das des Mieters, wird der Immobilienkauf als lohnenswerte Investition betrachtet.
Allerdings wird oft ein entscheidender Punkt übersehen: In vielen Standardrechnungen werden zusätzliche Kosten für Instandhaltung, größere Umbauten oder Modernisierungen nicht berücksichtigt. Aktuell ist das besonders wichtig, da etwa der Austausch einer Heizung gegen moderne, klimafreundliche Systeme oder energetische Sanierungen erhebliche Summen verschlingen können. Solche Investitionen werden in der Regel fälschlicherweise aus der Kalkulation herausgelassen, obwohl sie die Rentabilität des Kaufs massiv beeinflussen.