Energieausweis

Wer eine Immobilie verkauft oder neu vermietet, ist verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Denn Käufer und neue Mieter haben ein Recht darauf, über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden, bevor sie eine verbindliche Entscheidung treffen. Bereits in einer Wohnungsanzeige müssen bestimmte Energiedaten genannt werden. Was ein Energieausweis ist, wann er vorgelegt werden muss und für welche Immobilien er verpflichtend ist – Antworten auf diese und andere Fragen sowie Tipps erhalten Sie hier.

Was ist ein Energieausweis und wer darf ihn ausstellen?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die Energieeffizienz beziehungsweise den energetischen Zustand eines Gebäudes offenlegt. Er wird auch Energiepass oder Energiesparausweis genannt. Der Energieausweis zeigt an, wie viel Energie eine Immobilie pro Quadratmeter Nutzfläche pro Jahr (kWh/m²a) verbraucht. Der Energieverbrauch wird in unterschiedliche Energieeffizienzklassen unterteilt. Auf diese Weise erhalten künftige Mieter und potenzielle Käufer objektive Informationen über den Energiebedarf einer Immobilie.

Zukünftige Energie- und Nebenkosten können mithilfe eines Energieausweises abgeschätzt werden. Die politische Erwartung hinter dieser Maßnahme ist, dass Eigentümer von Immobilien mit schlechten Energiekennwerten zu energetisch wirksamen Modernisierungsmaßnahmen motiviert werden sollen. Wird die Energieeffizienz einer Immobilie erhöht, reduzieren sich nicht nur die Betriebskosten. Die Immobilie erfährt auch eine belegbare Wertsteigerung.

Ab dem Datum der Ausstellung ist der Energieausweis zehn Jahre gültig. Wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen und Umbauten an einer Immobilie durchgeführt, muss ein neuer Ausweis ausgestellt werden. Grund ist, dass sich diese Maßnahmen positiv auf den Energiebedarf einer Immobilie auswirken, was im Energiepass entsprechend dokumentiert wird.

Es sind nur solche Personen berechtigt, einen Energieausweis auszustellen, die über die entsprechende Qualifikation verfügen. Dazu gehören unter anderem

  • Hochschulabsolventen bestimmter Fachbereiche, unter anderem Architektur, Innenarchitektur, Maschinenbau, Bauingenieurwesen, Hochbau, Bauphysik, Gebäudetechnik und Elektrotechnik.
  • Handwerksmeister, deren Tätigkeit sich im Wesentlichen auf die Bereiche Heizungsbau, Bauhandwerk und Installation konzentrieren, sowie Handwerker, die die Berechtigung haben, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbstständig auszuüben.
  • Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker in den Bereichen Gebäudetechnik, Hochbau und Bauingenieurwesen.
  • Personen, die eine erfolgreiche Weiterbildung im Bereich des energiesparenden Bauens vorweisen können, die festgelegten Anforderungen entspricht.

Die EnEV als rechtliche Grundlage für den Energieausweis

Die erste Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) aus dem Jahr 2002 brachte strengere Richtlinien für die Sanierung von Bestandsgebäuden und für den Wärmeschutz von Neubauten zum Inhalt. Sie ist der Nachfolger der davor geltenden Wärmeschutzverordnung, die Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechts war. In der EnEV festgeschrieben sind die energetischen Mindestanforderungen an Neubauten und an Bestandsbauten, die modernisiert und saniert werden sollen. Sie ist ein wichtiger Baustein in der deutschen Energie- und Klimaschutzpolitik, deren Ziel es ist, den Primärbedarf bis zum Jahr 2050 um 80 Prozent zu senken. Bis dahin soll der Gebäudebestand nahezu klimaneutral sein. Die EnEV wurde mehrfach novelliert und angepasst. Die Neuerungen für Energieausweise gehen auf die Novellierung der EnEV vom 1. Mai 2014 zurück, durch die die bisher geltenden Regelungen verschärft wurden. Zu den Neuerungen für Energieausweise gehören unter anderem die Einführung einer neuen Effizienzskala sowie bestimmte Pflichten, die die Vermarktung von Immobilien betreffen.

Der Nutzen eines Energieausweises

Der Energieausweis sorgt für Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Er informiert Käufer und Mieter objektiv über den Energiebedarf einer Wohnung oder eines Hauses. Darüber hinaus kann auf der Grundlage eines Energieausweises der Energiebedarf verschiedener Immobilien miteinander verglichen werden. Er bewertet nicht nur die energetische Qualität einer Wohnung oder eines Gebäudes. Er zeigt vor allem Schwachstellen bei der Anlagentechnik und bei der Gebäudehülle auf und unterbreitet gegebenenfalls Vorschläge zur energetischen Modernisierung der Immobilie.

Es werden drei verschiedene Arten von Energieausweisen unterschieden:

1. Der verbrauchsorientierte Energieausweis bei Wohngebäuden
2. Der bedarfsorientierte Energieausweis bei Wohngebäuden
3. Der Energieausweis für Nichtwohngebäude

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre für die Warmwasserbereitung und für die Heizung. Gemessen wird der Verbrauch aller Wohnungen. Allerdings gibt es bezüglich des Heizverhaltens der Hausbewohner Unterschiede. Das hat zur Folge, dass der Verbrauchsausweis bei älteren Mehrfamilienhäusern nur zulässig ist, wenn mindestens fünf Wohneinheiten vorhanden sind. Bei kleineren Wohneinheiten kann der Verbrauchswert stark verfälscht sein, weil Bewohner zum Beispiel verschwenderisch oder sehr sparsam heizen. Anderes gilt für Gebäude, die nach dem 1. November 1977 erbaut wurden, bei denen ein Verbrauchsausweis auch für Immobilien mit weniger als fünf Wohneinheiten zulässig ist.

Grundlage des Bedarfsausweises ist eine Berechnung, aus der hervorgeht, wie hoch der Energiebedarf eines Gebäudes aufgrund seiner Beschaffenheit sein sollte. In die Berechnung fließen verschiedene Aspekte ein. Dazu gehören der Standort, die Beschaffenheit der Gebäudehülle, die vorhandene Anlagentechnik, die Nutzung der Immobilie und Witterungseinflüsse.

Der Energieausweis für Nichtwohngebäude wird für Büro- und Verwaltungsgebäude sowie für Gewerbe- oder Einkaufszentren ausgestellt. Er unterscheidet sich vom Energieausweis für Wohngebäude insbesondere dadurch, dass auch der Energiebedarf für die Beleuchtung des Gebäudes sowie für die Lüftungs- und Klimaanlage in den Endenergiekennwert einfließt. Handelt es sich bei einer Immobilie um eine gemischte Immobilie aus Wohnraum und Gewerberäumen, sind unter Umständen zwei verschiedene Energieausweise erforderlich.

Die verschiedenen Effizienzklassen

Die Zuordnung zu Effizienzklassen ist von allen handelsüblichen Elektrogeräten bekannt, zum Beispiel von Waschmaschinen und Kühlschränken. Gleiches gilt für Gebäude, die durch den Energieausweis der jeweiligen Effizienzklasse zugeordnet werden. Das Gebäude wird durch die Vergabe eines Effizienzbuchstabens bewertet, wobei die Effizienzskala von A+ bis H reicht. Sie soll es für Mieter und Käufer einer Immobilie leichter machen, die Energieeffizienz einer Immobilie zu erkennen. Auf diese Weise können die verschiedenen zum Kauf oder zur Miete angebotenen Objekte miteinander verglichen werden. Das Ergebnis wird auf dem Energieausweis auf einer Farbskale von grün bis rot abgebildet, sodass auf einen Blick zu erkennen ist, ob es sich um ein besonders energieeffizientes Gebäude handelt oder nicht. Es sind vor allem Niedrigenergiehäuser, die sich durch Werte im grünen Bereich auszeichnen. Ältere und nicht sanierte Immobilien sind energetisch vorwiegend im roten Bereich angesiedelt. Abhängig von der Art des Energieausweises wird neben den Energieeffizienzklassen auch der Energieverbrauch angezeigt. Beim Bedarfsausweis werden der Endenergiebedarf und der Primärenergiebedarf angezeigt, während es beim Verbrauchsausweis der Endenergieverbrauch und der Primärenergieverbrauch sind.

Für wen ein Energieausweis Pflicht ist

Grundsätzlich braucht jedes Gebäude, das neu erbaut wurde, einen Energieausweis. Deshalb müssen Eigentümer und Bauherren sicherstellen, dass sie vom Architekten oder Bauplaner einen Energieausweis erhalten. Auch nach einer umfassenden Sanierung ist ein Energieausweis Pflicht, da anschließend eine energetische Gesamtbilanz nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) aufgestellt wird. Ein Beispiel ist die Sanierung einer Immobilie zu einem KfW-Effizienzhaus. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden. Gleiches gilt für Neuvermietungen. Potenzielle Käufer und Mietinteressenten sollen über die energetischen Kennwerte einer Immobilie in Kenntnis gesetzt werden.

In diesen Situationen ist ein Energieausweis ein Muss – ein Überblick:

  • Neu erbaute Immobilien
  • Nach einer umfassenden Gebäudesanierung
  • Verkauf einer Immobilie
  • Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass ein Energieausweis bei energetisch sanierten oder neu erbauten Gebäude erforderlich ist sowie bei der Vermietung und dem Verkauf einer Immobilie, sofern ein Wechsel der Bewohner stattfindet.

TIPP: Vermieter dürfen die Kosten für einen Energieausweis nicht auf den Mieter umlegen. Wer als Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung verkauft oder vermietet, hat gegen die Eigentümergemeinschaft den Anspruch, rechtzeitig einen Energieausweis zu erhalten. Die Kosten für den Ausweis sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Wann ein Energieausweis entbehrlich ist

Es gibt Wohnsituationen, in denen ein Energieausweis entbehrlich ist. Wer sein Wohneigentum selbst nutzt, braucht keinen Ausweis. Gleiches gilt, wenn eine Immobilie bereits vermietet ist und kein Wechsel der Bewohner stattfindet. Von der Ausweispflicht freigestellt sind außerdem Baudenkmäler sowie kleine Gebäude, die eine Nutzfläche von bis zu fünfzig Quadratmetern aufweisen.

Bei diesen Immobilien ist ein Energieausweis nicht verpflichtend – ein Überblick:

  • Selbst genutztes Wohneigentum
  • Eine bereits vermietete Immobilie, sofern kein Mieterwechsel stattfindet
  • Baudenkmäler
  • Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmeter

Das bedeutet auch, dass Mieter in bestehenden Mietverhältnissen keinen Anspruch auf Vorlage eines Energieausweises haben.

Zu welchem Zeitpunkt ein Energieausweis vorgelegt werden muss

Mieter beziehungsweise Käufer einer Immobilie sollten die Möglichkeit erhalten, den Energieausweis in ihre Entscheidung für oder gegen den Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags mit einzubeziehen. Das bedeutet, dass sie den Energieausweis rechtzeitig vor Vertragsschluss zur Kenntnisnahme vorgelegt bekommen müssen. Es stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, nämlich

  • als Aushang bei der Besichtigung der Immobilie,
  • persönliches Aushändigen einer Kopie sowie
  • die Übersendung per Fax oder per E-Mail.

Spätestens im Zeitpunkt der Objektbesichtigung ist der Vermieter oder Verkäufer verpflichtet, dem Kauf- oder Mietinteressenten den Ausweis zu zeigen. Auch wenn keine Besichtigung der Immobilie stattfindet, müssen Vermieter oder Verkäufer den Energieausweis vorlegen beziehungsweise übersenden. Entscheidet sich ein Käufer oder Mieter zur Vertragsunterzeichnung, muss ihm eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden. Die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises umfasst das gesamte Dokument. Dazu gehören auch Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis solche beinhaltet.

TIPP: Die früher übliche Vorgehensweis, dass der Energieausweis nicht oder nur dann vorgelegt werden muss, wenn der Mieter oder Käufer ausdrücklich danach fragt, ist nicht mehr zulässig.

Energieausweis: Was bei Wohnungsanzeigen zu beachten ist

In kommerziellen Medien, zum Beispiel Tageszeitungen, Anzeigenblätter und Immobilienportalen im Internet, ist es Pflicht, Angaben zur Energieeffizienz einer Immobilie zu machen. Dass diese Pflicht eingehalten wird, dafür ist der Eigentümer der Immobilie verantwortlich. Das gilt selbst dann, wenn ein Dritter mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt wird, zum Beispiel eine Hausverwaltung oder ein Immobilienmakler.

Die Energieeinsparverordnung 2014 hat den Energieausweis als Informationsquelle auf der Suche nach der passenden Immobilie gestärkt. Das wirkt sich auch auf Immobilienanzeigen aus, in denen seitdem die wichtigsten energetischen Kenndaten des Energieausweises aufgeführt sein müssen. Dazu gehören

  • Art des Energieausweises, zum Beispiel Verbrauchs- oder Bedarfsausweis
  • Baujahr des Gebäudes
  • Energiekennwert Kilowattstunde pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a)
  • Wesentlicher Energieträger und Art der Beheizung, zum Beispiel Gas, Öl, Elektro- oder Fernheizung
  • Energieeffizienzklasse (A+ bis H) bei Energieausweisen, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden

Liegt ein Energieausweis vor, der nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde, muss in der Immobilienanzeige auch die Energieeffizienzklasse veröffentlicht werden. Handelt es sich um einen älteren, vor dem 1. Mai 2014 ausgestellten Ausweis, in dem die Effizienzklasse noch nicht genannt ist, kann der Kennwert in die Effizienzklasse umgerechnet und freiwillig in der Anzeige aufgeführt werden.

TIPP: Nicht immer sind die notwendigen Daten leicht zu finden. Deshalb hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie eine Arbeitshilfe für die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und für ältere Energieausweise erarbeitet und auf https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Downloads/B/bekanntmachung-energieausweis.html veröffentlicht.

In Ausnahmefällen darf auf die Angaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen verzichtet werden. Zu diesen Ausnahmen gehören nicht kommerzielle Wohnungsannoncen, wie sie zum Beispiel am Schwarzen Brett einer Hochschule oder eines Supermarktes zu finden sind. Die zweite Ausnahme ist, wenn zu dem Zeitpunkt, in dem die Immobilienanzeige aufgegeben wurde, noch kein Energieausweis vorgelegen hat.

Welche Strafe droht bei Verstößen gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV)?

Kann der Eigentümer bei der Vermietung oder bei einem Verkauf einer Immobilie keinen rechtsgültigen Energieausweis vorlegen, begeht er eine Ordnungswidrigkeit nach § 8 Abs. 1 des Energieeinspargesetzes (EnEG). Gleiches gilt, wenn die Angaben fehlerhaft oder nicht vollständig sind oder wenn die in Immobilienanzeigen vorgeschriebenen Pflichtangaben nicht veröffentlicht werden.

Ordnungswidrig im Sinne von § 8 Abs. 1 EnEG handelt, wer

  • den Energieausweis oder eine Kopie dem potenziellen Mieter oder Käufer nicht rechtzeitig, nicht vollständig oder gar nicht übergibt,
  • wer die Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige außer Acht lässt oder
  • wer die zugeteilte Registriernummer oder das Datum der Antragstellung nicht rechtzeitig, nicht richtig oder gar nicht einträgt.

Mit der EnEV 2014 wurden die Pflichten deutlich verschärft, sodass bei Missachtung mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro zu rechnen ist. Teil der verschärften Regelungen ist, dass der Energieausweis beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) bundesweit erfasst wird. Es wird jeweils eine eigene Registriernummer vergeben, sodass eventuelle spätere Stichproben jederzeit möglich sind. Diese Rahmenbedingungen erleichtern die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten durch die zuständigen Behörden. In der Praxis droht noch eine andere Gefahr. Tatsächlich gibt es Käufer von Immobilien, die den ursprünglichen Eigentümer auf eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises oder auf Zahlung von Schadenersatz verklagt haben, weil der Energieausweis fehlerhaft oder unvollständig war. Auch Abmahnungen von Wettbewerbern, einschlägigen Kanzleien und von Verbraucherschutzzentralen drohen, wenn die Pflichtangaben falsch abgekürzt oder vergessen wurden. Auch der Kauf- oder Mietinteressent kann es zur Anzeige bringen, wenn ein Immobilieneigentümer keinen gültigen Energieausweis vorlegt.

Leider ist die Zuständigkeit der Behörden nicht bundeseinheitlich geregelt, sodass es in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Regelungen bezüglich der Anlaufstellen bei Ordnungswidrigkeiten gibt. Die in dem jeweiligen Bundesland zuständige Behörde ist verpflichtet, einer angezeigten Ordnungswidrigkeit nachzugehen.

Den Energiestandard bei der Besichtigung checken – 5 Tipps

Es ist nicht empfehlenswert, sich ausschließlich auf die Angaben auf dem Energieausweis zu verlassen. Stattdessen empfehlen wir, bei der Besichtigung einer Immobilie auf folgende Details zu achten oder gezielt nach diesen Kriterien zu fragen:

1. Wärmedämmung
Optimal ist, wenn bei einer Immobilie alle Außenwände eine Wärmedämmung aufweisen ebenso wie die Kellerdecke. Gleiches gilt für die oberste Geschossdecke sowie den Dachstuhl, sofern das Dachgeschoss ausgebaut ist.

2. Lage einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes:
Grenzt eine Wohnung großflächig an Außenwände, insbesondere an der West- und Nordseite, weist sie voraussichtlich einen erhöhten Energiebedarf auf. Eine Wohnung, die von unbeheizten Gebäudeteilen und Anbauten umgeben ist, verbraucht mehr Heizenergie als eine Wohnung, die von anderen beheizten Wohnungen oder Räumlichkeiten umgeben ist. Deshalb ist es wichtig, nach früheren Heizkostenabrechnungen zu fragen, um anhand des konkreten Zahlenmaterials einen Überblick über den Heizenergieverbrauch zu haben.

3. Beschaffenheit von Fenster und Türen:
Heutzutage sollten Fenster zumindest eine Isolierverglasung haben, wobei eine Wärmeschutzverglasung noch vorteilhafter ist. Fenster und Türen sollten außerdem winddicht schließen.

4. Brennstoff:
Auch der Brennstoff und die Beschaffenheit und das Alter der Heizungsanlage beziehungsweise des Brennstoffkessels beeinflussen maßgeblich die Energiekosten. Abzuraten ist von mit Strom betriebenen Heizungen. Das gilt insbesondere für Nachtspeicherheizungen, die sehr kostenintensiv sind.

5. Warmwasseraufbereitung:
Wer einen hohen Warmwasserverbrauch hat, für den ist die zentrale Erwärmung kostengünstiger. Anderes gilt bei einem niedrigen Warmwasserbedarf. Hier kann eine elektrische Erwärmung durch moderne und elektronische Durchlauferhitzer die kostengünstigere Variante sein.

Worauf Miet- und Kaufinteressenten achten sollten – eine Checkliste

1. Achten Sie bereits bei der Immobilienanzeige auf die Energieeffizienzklasse und auf den Energiekennwert. Die Skala reicht von A+ bis H, wobei Immobilien mit einem durchschnittlichen Verbrauch vorwiegend in Klasse E angesiedelt sind.

2. Nutzen Sie die Werte, um mehrere in Betracht kommende Immobilien miteinander zu vergleichen. Beachten Sie dabei, dass Verbrauchsausweise und Bedarfsausweise aufgrund der unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen – Energiebedarf und Energieverbrauch – deutlich voneinander abweichen können.

3. Während aktuelle Neubauten einen Energiekennwert von 50 Kilowattstunde pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) aufweisen, erreichen die meisten Bestandsbauten nicht einmal einen Wert von 100, ohne dass eine aufwändige Sanierung vorgenommen wurde. Als Faustregel gilt: Ein sehr guter Wert ist ein Bedarfswert von weniger als 100 kWh/m²a, wobei die meisten älteren Immobilien darüber liegen.

4. Tut er es nicht von sich aus, fordern Sie den Eigentümer der Immobilie zur Vorlage des Energieausweises auf. Dazu sind der Verkäufer oder Vermieter im Falle eines Verkaufes oder Neuvermietung eines Hauses oder einer Wohnung verpflichtet.

5. Beachten Sie außerdem die Modernisierungsempfehlungen auf dem Energieausweis und fragen Sie den Eigentümer, ob und welche Maßnahmen er bereits umgesetzt hat und welche in Planung sind.

6. Achten Sie außerdem darauf, dass Sie bei Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages den Energieausweis oder eine Kopie davon erhalten. Bewahren Sie das Dokument sorgfältig zusammen mit den anderen Vertragsunterlagen auf.